如何處理房改房買賣糾紛

                  第137期
                  導讀:房改房是城鎮改革的產物,為了獎勵職工,職工可以按照成本價購買建好的公有住房,并在5年后歸自己所有。由于房改房的獲得渠道特殊,因此在離婚、繼承、買賣等問題上往往產生較大的分歧。本期找法網專家說法特邀靳雙權律師為大家詳細說說房改房買賣糾紛如何處理的相關法律問題。

                  房改房是什么意思

                  房改房,是指于1994年國務院發文實行的城鎮住房制度改革的產物,是我國城鎮住房由從前的單位分配轉化為市場經濟的一項過渡政策,現如今又可以叫做已購公有住房。已購公有住房,是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定,按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的,房屋所有權歸職工個人所有,按照標準價購買的,職工擁有部分房屋所有權,一般在5年后歸職工個人所有。

                  房改房為何容易出問題

                  根據我國福利分房和房改政策的規定,原則上一戶(指夫妻雙方)只能享受一次福利分房,一戶(同一戶籍中的一家)只能享受一次房改機會,房產經營公司和房改辦對此政策把握比較嚴,而單位自管公房控制不嚴,實踐中常發生一對夫妻在各自單位分配兩處以上公房的情況。然而在夫妻離婚、繼承、買賣等相關糾紛,成為處理難點。

                  房改房買賣合同是否有效

                  房改房買賣合同的效力需要經公有住房行政主管部門審批后生效,其行為具有不可逆轉性,人民法院確認合同無效后,很難恢復至公有住房租賃的原始狀況,故應當嚴格把握法律和政策的界限,原則上不輕易認定房改房買賣合同無效。

                  房改房買賣合同無效的依據及情形

                  1、1999年10月1日《中華人民共和國合同法》實施以后,人民法院確認房改房買賣合同無效,應當嚴格以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規的效力性規范為依據,不能以法律和行政法規的管理性規范為依據,也不得以部門規章、地方性法規、行政規章為依據。

                  2、一方當事人以房改房買賣未經同住家庭成員協商一致同意、協商證明簽字系偽造、代簽等為由主張房改房買賣合同無效的,人民法院應綜合分析購房款的出資、買賣合同手續經辦過程、房屋權屬登記、權屬證書領取、房屋長期實際居住使用狀況、出資裝修情況等因素,合理判斷當事人對房改房買賣合同的簽訂及履行是否明知或認可。

                  房改房買賣中,如何處理權屬爭議糾紛

                  1、人民法院在審理婚姻家庭、侵權、物權保護、確認所有權、使用權等糾紛中,應當首先對遺產、夫妻共同財產、同居期間的財產范圍作出認定,如一方當事人對涉案房改房權屬提出爭議,且確實涉及案外人利益無法并案處理的,應當釋明當事人另案提起訴訟。
                  2、人民法院在審理婚姻家庭、侵權、物權保護、確認所有權、使用權等糾紛中,應當釋明當事人是否要求對爭議房產進行分割,如當事人明確請求對爭議房產進行分割處理的,應當按照法律規定和案件的實際情況采取實物分割、相互競價或者折價歸并等方法處理,不能簡單地僅明確各自份額而不予實際處理。

                  房改房買賣中,如何處理住宅使用權爭議糾紛

                  1、家庭成員中的一方按房改政策購得房改房后,以登記產權人名義要求其他共同居住的家庭成員遷讓的,一般不予支持;如其他成年共同居住的家庭成員在外另行享有房屋產權或者承租公有住房的,產權人要求其遷讓的,可以予以支持。

                  2、具有下列情形之一,且在爭議房屋具有本市常住戶籍、長期實際居住,沒有參加過其他福利分房或另行購買過房改房的,人民法院可以確認登記產權人以外的其他家庭成員對房改房享有住房使用權:

                  1)原承租人;

                  2)福利分房時承租人的其他家庭成員明確計入分房人口計算分房面積的;

                  3)屬于拆遷安置對象的;

                  4)拆遷時其他家庭成員或其工作單位支付過產權置換或安置公有住房新增面積補差款及其他進住費用的。

                  3、符合以上條件且對爭議房改房享有使用權的其他家庭成員,在購買房改房時雖未登記為產權人,但對購房實際全部出資或部分出資的,人民法院可以根據案件的具體實際情況,對登記產權人以外的其他家庭成員酌情采取恢復原狀(維持原有實際居住狀況)、對房屋增值部分折價補償等原則處理。

                  本期說法嘉賓
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                  靳雙權律師 北京-北京

                  專長:房產糾紛

                  律所:北京市東衛律師事務所

                  簡介:畢業于中國政法大學,從業十余年,資深房地產法律專家。現任東衛律師事...詳細介紹>>

                  本期關鍵詞:房產房屋買賣房產糾紛

                  聲明:未經許可,請勿轉載;授權轉載請注明 來源:找法網 作者:靳雙權律師

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